Прозвучавшее в конце февраля заявление столичных властей о скором сносе всех пятиэтажек в Москве вызвало ответную реакцию банков, кредитовавших граждан на покупку такого жилья. Как выяснил РБК, для снижения рисков утраты залога ряд банков-кредиторов уже начал работу с заемщиками
РБК опросил 15 ведущих ипотечных банков, чтобы узнать их планы в отношении переоформления залогов по ссудам на жилье в идущих под снос пятиэтажках. Как показал опрос, только треть из них (ВТБ24, Абсолют Банк, Возрождение , Уралсиб , ЮниКредит Банк) согласились раскрыть свое видение взаимодействия с заемщиками в этом вопросе. В Сбербанке и Связь-банке отказались от комментариев, остальные опрошенные банки не ответили на запросы предметно.
Официальной статистики, сколько именно квартир в подлежащих сносу хрущевках обременены залогом в пользу банков-кредиторов, нет. Такое жилье банки кредитовали и кредитуют не слишком охотно, говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. Несмотря на это, на квартиры в 8 тыс. пятиэтажек, подлежащих сносу по новой программе ликвидации хрущевок, приходится порядка 3% ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья в Москве, высказал экспертную оценку представитель банка из топ-10. Впрочем, проверить эту цифру невозможно: данные по вторичному рынку жилья по регионам ЦБ не раскрывает. Но даже этими указанными 3% дело может не ограничиться. В связи с квартальным принципом сноса под него могут попасть не только пятиэтажки, но и панельные девятиэтажки, указывает собеседник РБК.
Ключевой момент при сносе кредитного жилья своевременное переоформление залога. Если этого не произойдет, риски возникают как у банка-кредитора, так и у заемщика, указывают опрошенные РБК банкиры.
Жизнь без обременения
Ст. 41 закона Об ипотеке предусматривает, что если в связи с действиями муниципальных властей право собственности залогодателя (заемщика) на предмет ипотеки прекращается, то ему предоставляется другое имущество и, соответственно, ипотека распространяется на него.
Впрочем, происходит это не автоматически, договор залога надо будет переоформлять. При этом, как указывает адвокат, президент Гильдии юристов недвижимости Олег Сухов, многое будет зависеть от условия первоначального кредитного договора.
Сухов рекомендует заемщикам в кредитных договорах изучить пункт об утрате предмета залога и условий. Также в договоре могут быть указаны и условия (сроки и форма) уведомления банка и страховой компании о предполагаемом сносе жилья и способе компенсации предмета залога.
Если все это прописано в договоре, действовать надо по инструкции, а если нет, то в каждом конкретном случае вопросы решаются в индивидуальном порядке, поясняют юристы. Мы будем менять предмет залога, оформлять новую закладную. При этом заемщик будет обязан, согласно договору с ЮниКредит Банком, уведомить банк об утрате предмета залога , указывает глава юридического департамента ЮниКредит Банка Наталья Окунева.
Заемщиками должен быть осуществлен поиск нового залога, который должен быть оформлен соответствующим образом , говорит Сухов.
По письменному заявлению собственника и с согласия банка заключается договор, определяющий переход права собственности на другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению, уточнил Павлов из Абсолют Банка. В данном договоре указывается, что в связи с заменой предмета залога при регистрации договора одновременно государственной регистрации подлежит и обременение нового жилья залогом в пользу банка, а также составляется закладная на новый объект залога , поясняет он.
Если между исчезновением старого и оформлением нового залога прошло достаточно много времени, то ключевым риском для заемщика становится требование банка о досрочном погашении кредита, предупреждает партнер юридического бюро Замоскворечье Дмитрий Шевченко. Согласно закону Об ипотеке залогодержатель (банк), если его интересы не в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного погашения кредита и обращения взыскания на имущество заемщика.
Игнорировать банк или затягивать процесс переоформления залога юристы заемщикам не рекомендуют. Своевременное переоформление наиболее рациональное решение для обеих сторон. Если заемщик не согласится на замену предмета ипотеки, суды, вероятнее всего, встанут на сторону банков , поясняет партнер F1 Legal Фарид Бабаев.
